Assurances & Crédits
Emprunter après 65 ans, est-ce possible ?
Avec l'allongement de l'espérance de vie et l'accroissement du pouvoir d'achat, faire des projets immobiliers à 65 ans et au-delà n'a plus rien d'exceptionnel : habitation devenue trop grande, choix d’un nouveau cadre de vie, rénovation de son habitat pour plus de confort... L’attribution d’un prêt pour senior est aujourd’hui de mieux en mieux reçue par les banques. En effet, avec un nombre qui augmente fortement chaque année, les seniors représentent une part de marché importante. De plus, leur pouvoir d'achat est souvent élevé, leurs revenus sont fixes et stables et les charges familiales allégées.
Toutefois, ces prêts sont spécifiques et il nécessaire d’en connaître les rouages avant de contacter les organismes de prêt.
De nombreux établissements financiers fixent une limite d’âge à 65 ans
Avec l’évolution de la pyramide des âges, il est admis qu’un crédit est remboursable si son terme intervient avant les 80 ans de l’emprunteur. Donc une limite d’obtention d'un prêt autour de l’âge de 65 ans est aujourd’hui courante sur le marché du financement des seniors. Au-delà, le risque est important.
Après 65 ans, la durée du prêt est ramenée aux réalités statistiques d’offre de prêt, il faudra généralement s’attendre à disposer d’une durée de remboursement moyenne imposée de 10 ou 15 ans. Et ce avec des conditions spécifiques comme un montant d’apport minimum de 30 %.
En ce qui concerne le taux du prêt senior, il ne sera pas surévalué en fonction de l’âge de l’emprunteur, mais en fonction de son dossier personnel, en plus de son apport et de ses revenus.
C’est surtout le coût de l’assurance emprunteur qui va vite s’envoler en fonction du profil de la personne.
Bon à savoir : Lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts en cours, il est également possible d'effectuer un rachat de crédits afin de réduire son taux d'endettement.
Des contrats d’assurance emprunteur de plus en plus souple
Longtemps les contrats d’assurance des banques à destination des seniors se retrouvaient vidés de leur contenu tant les motifs d’exclusion se juxtaposaient, tout en étant chers. Tout bon financier sait que le risque doit être rémunéré. En fonction du dossier personnel, de l’apport et des revenus, le risque de non remboursement peut s’aggraver. Or le banquier ne pourra pas atteindre son seuil de rentabilité car la loi limite automatiquement le taux effectif global d’un emprunt (TAEG), intégrant l’assurance décès, sous la limite du seuil d’usure fixé par la Banque de France. De nombreuses offres de prêt sont ainsi automatiquement refusées : cette limite ne permet pas de fixer une proposition rentable pour la banque.
Depuis la loi Lagarde en 2010, l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire le contrat groupe de sa banque : on parle alors de délégation d'assurance et de libre choix par l’emprunteur de son assurance de prêt. La loi Hamon en 2014 qui apporte le droit à un changement d'assurance emprunteur au cours des 12 mois suivant la signature du crédit accélère l’organisation de l’offre et donc la baisse des coûts.
L’assurance emprunteur souscrite hors de la sphère bancaire contourne aisément la problématique de taux d’usure qui ne s’impose de fait qu’aux banques. Le banquier peut accorder des prêts à cette nouvelle cible toujours plus aisée, se dédouane d’offres “pack” qui cumulent des taux prohibitifs et se soustrait au risque d’une fin de vie qui restera inéluctablement aléatoire.
Les cotisations des compagnies d’assurance resteront élevées bien que la concurrence et l’usage averti des comparateurs de taux permettent encore des tarifs négociables. Les garanties invalidité et décès s’arrêteront à partir d’un certain âge et l’état de santé sera particulièrement scruté.
La convention AERAS intervient pour les profils à risque
La convention AERAS engage les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs ainsi que les associations de malades et de consommateurs. L’acronyme signifie « s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé » et prévoit un examen de la demande automatiquement sur trois niveaux : aux conditions standard emprunteur, après avis d’un service médical spécialisé en 2e niveau, et après avis d’experts médicaux d’un pool d’assureurs et de réassureurs.
Dispositif limité à un financement de 320 000 € tout en sommant les capitaux assurés restant dus au titre de précédentes opérations pour lesquelles le même assureur délivre déjà sa garantie, la demande d’assurance peut être en lien ou pas avec la résidence principale, et devra arriver à échéance avant le 71ème anniversaire.
Une proposition d’assurance au deuxième ou au troisième niveau peut donner lieu à une majoration de tarif, qui peut être plafonnée selon les revenus, ou à une exclusion de garantie. En dernier recours pourra être saisie une commission de médiation.
L’offre de financement aux seniors proposent d’autres alternatives adaptés aux objectifs successoraux
Céder son bien immobilier au banquier
Le prêt viager hypothécaire consiste à rendre liquide une partie du patrimoine et à permettre de financer des besoins actuels ou des projets.
Déjà propriétaire d’un logement, le prêt viager hypothécaire peut être une porte d’entrée vers un nouvel emprunt. Ce prêt permet de toucher une rente ou un capital versé par la banque qui se rembourse le montant du prêt par la vente du bien hypothéqué après le décès de l’emprunteur. Recommandé pour un emprunteur sans enfants puisque ces derniers ne pourront hériter du bien immobilier, l’emprunteur n’est pas dans l’obligation d’assurer son prêt viager hypothécaire.
Le prêt deviendra un passif successoral pour les héritiers
Le prêt hypothécaire cautionné après le décès est remboursable directement entre la succession et CNP Caution. Sans vous démunir de votre bien, vous pourrez dégager une trésorerie mais vous devrez pouvoir assumer les mensualités du prêt hypothécaire. L’avantage procuré par son caractère amortissable permet de rembourser en plus des intérêts une partie du capital. Au début du remboursement les intérêts représentent la part la plus importante des mensualités. Avec le temps le rapport s’inverse et le capital devient alors la part majoritaire de vos mensualités. Les héritiers auront une somme moindre à déduire de leur succession.
Ici encore l’assurance emprunteur n’est pas exigée. L’expertise du bien immobilier fixe le maximum du prêt à 70 % de cette valeur. Les frais de l’hypothèque atteignent 1 à 2% du montant de l'hypothèque, sachant que plus le montant est élevé, plus le taux est bas.
La silver assurance devient plus mature et affine ses offres après 65 ans : le profil du sexagénaire hyperactif se distingue nettement du retraité après 80 ans. La cible des seniors a donc été scindée en deux segments. Devenue une clientèle très difficile à capter mais se révélant très fidèle, les assureurs commencent à se la disputer.
Bon à savoir : Le cas échéant, les propriétaires seniors aux ressources modestes peuvent opter pour la vente en viager afin de financer leur projet via le versement du bouquet et d'une rente mensuelle.
