Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, plusieurs situations spécifiques permettent d’annuler l'acte de vente :
Qu'est-ce que la clause résolutoire ?
Tout contrat en viager intègre une clause résolutoire permettant de mettre un terme à la transaction en cas de défaillance de versement de l’acheteur.
Le défaut de paiement de la rente viagère constitue le motif d’annulation le plus fréquent d’un viager.
Établie dans l’acte, cette disposition permet de mettre en demeure le débirentier afin qu’il règle les sommes dues sous un certain délai, faute de quoi la clause résolutoire entre en application.
La résolution du contrat est toutefois soumise à l’approbation du juge.
Peut-on annuler un viager en cas de décès prématuré du vendeur ?
Le contrat de viager s’appuie sur l’aspect aléatoire et imprévisible de la mort du vendeur. Si cet aléa n’est pas respecté, la vente est annulée. De fait, selon l’article 1975 du Code civil, si la mort du crédirentier survient dans les 20 jours suivant la vente, et que ce décès est la conséquence d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature du contrat, la vente est annulée.
Bon à savoir : Cette annulation pour mort imminente est effective que l’acheteur ait été informé ou non de la pathologie du vendeur. En revanche, la survenue d’une mort accidentelle (avant et au-delà des 20 jours) ne permet pas la remise en cause de la vente.
La nullité de la vente peut également être déclarée en cas de décès au-delà de 20 jours s’il est prouvé que le débirentier avait connaissance de la mort imminente du crédirentier.
L'accord du conjoint du vendeur est-il nécessaire pour un viager ?
Qu’il ou elle soit propriétaire du bien, si l’époux ou l’épouse du vendeur n’a pas consenti à la vente en viager, celle-ci peut être annulée dans l’année suivant la signature du contrat, sous réserve que le bien concerné soit la résidence principale du couple.
Cette règle ne s’applique toutefois qu’aux couples mariés, les concubins ou partenaires de PACS non propriétaires n’ayant pas le droit de demander la nullité de la vente même si le bien constitue leur résidence principale.
Qu'est-ce qu'une donation déguisée ?
S'il est possible de vendre un bien en viager à l’un de ses enfants, il est nécessaire d’obtenir l'accord de ses frères et sœurs lors de l’acte de vente et de les dédommager.
Dans le cas contraire, l’administration fiscale pourra considérer que vous avez avantagé l’un de vos héritiers au détriment des autres. Assimilée à une donation déguisée, cette situation peut donner lieu au versement de droits de succession par votre descendant ainsi que le paiement d’une compensation financière aux héritiers.
Quel montant de rente viagère pour éviter une annulation ?
S’appuyant sur la valeur vénale et le montant du bouquet versé, la rente viagère est fixée librement.
Le crédirentier dispose cependant de 5 ans après signature du contrat pour contester la vente s’il se rend compte que son montant est trop faible.
Cette demande qualifiée de « rescision de la vente pour cause de lésion » doit être étudiée par le tribunal de grande instance pour être validée.
