La vente en viager est une solution idéale pour maintenir son niveau de de vie à la retraite. Cette transaction immobilière consiste à vendre un bien tout en continuant à l’occuper. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, ce type de contrat impacte l’héritage de vos proches.
A-t-on le droit de vendre un bien en viager sans l'accord de ses héritiers ?
Est-il légal de vendre en viager sans l’autorisation des héritiers ?
Toute personne dispose du droit de gérer son patrimoine comme elle l’entend, sous réserve qu'elle soit en pleine possession de ses facultés intellectuelles.
Si vous êtes seul propriétaire de votre bien, il est tout à fait légal de vendre un bien en viager sans l’accord de ses héritiers. Il convient cependant ne pas faire l’objet d’une mesure de mise sous tutelle ou de curatelle.
En revanche, lorsque le bien est en indivision, plusieurs cas de figures peuvent se présenter.
L’accord du conjoint pour vendre en viager
Lorsque le bien immobilier est détenu par un couple, l’accord de chaque copropriétaire est indispensable.
Lorsque l’un des deux conjoints du ménage n’est pas propriétaire, cet accord n’est pas toujours nécessaire. Si le couple n’est pas marié, le concubin ne dispose d’aucune en effet d’aucuns droits sur le bien.
En revanche, pour un couple marié, plusieurs cas de figure :
- S’il s’agit de la résidence principale, le consentement du conjoint est indispensable pour vendre le bien (article 215 du Code Civil).
- Dans le cas d'une résidence secondaire, l’autorisation pour la vente en viager n’est pas nécessaire.
L’accord des enfants pour un viager
Dans certains cas, le bien est en indivision avec les descendants. C’est notamment le cas lorsque l’un de deux époux propriétaires décède. Les enfants du couple et le conjoint survivant deviennent dès lors propriétaires indivis du bien.
Lorsque la maison ou l’appartement est détenu par plusieurs propriétaires, l’accord de chacun d’entre eux est nécessaire pour être vendu.
Vendre en viager pour déshériter ses enfants, est-ce possible ?
La vente en viager permet à un senior de vieillir à l’abri du besoin et d’éviter d’avoir à solliciter ses proches pour un soutien financier. Il s'agit d'une solution de solidarité familiale qui impacte l’héritage familial.
Certains peuvent y voir une technique permettant de déshériter ses héritiers.
Suite à la signature d’un contrat en viager occupé, le vendeur devient usufruitier. Il conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès mais le bien ne fait plus partie de son patrimoine. Il devient dès lors impossible de léguer le bien à ses descendants.
Idem pour un viager libre qui, de fait, exclue le bien de la succession et ne bénéficie en sus d’aucun usufruit.
