Dans le cadre d’une vente en viager, un partage du règlement des travaux et charges s’opère entre le crédirentier et le débirentier.
Cette division dépend toutefois de la nature du viager : libre ou occupé. Il est par ailleurs vivement conseillé d’en préciser le menu détail dans l’acte de vente afin d’éviter tout litige ultérieur.
Le partage des charges dans un viager libre
Dans le cadre d’un viager libre, la vente est considérée comme une transaction classique. Ayant la possibilité d’occuper le bien immédiatement, c’est l’acquéreur qui doit alors s’acquitter de l’ensemble des charges (travaux, entretien, impôts locaux, frais de consommation individuelle, charges de copropriété…).
Si le bien est occupé par un locataire, c’est également le débirentier qui percevra le bénéfice des charges locatives.
Quelles charges pour un viager occupé ?
Les charges du vendeur
Lorsque le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) dans le cadre d’un viager occupé, ce dernier assume la taxe d’habitation ainsi que les charges de consommation courante (électricité, gaz, eau, ordures ménagères).
Il doit en outre prendre à sa charge les frais d’entretien simples (nettoyage et maintien en bon état d’usage) et les petites réparations (remplacement des joints et petites pièces) ainsi que le ravalement des façades (de nombreuses jurisprudences ayant tranché en ce sens).
Les charges de l’acquéreur
Pour l'achat d'un viager occupé, l’acheteur est tenu de s’acquitter de la taxe foncière mais aussi des gros travaux tels que définis dans les articles 605 et 606 du Code civil : la réfection des murs et voûtes, des poutres ou de la toiture, le remplacement des menuiseries et des sanitaires, le changement de la chaudière ou du système de chauffage, les mises aux normes (par exemple d’un ascenseur de maison) ainsi que le rétablissement des murs de soutènement ou clôtures.
Qui paie les charges de copropriété ?
À l’instar des autres situations, dans le cadre d’un viager libre, c’est le débirentier qui devra s’acquitter des charges de copropriété.
En revanche, en cas de viager occupé, si les dépenses courantes (frais d’entretien, consommation d’eau…) doivent être réglées par le crédirentier qui occupe le logement jusqu'à son décès, les gros travaux seront quant à eux assumés par l’acquéreur.
Il est possible, dans ce cas également, d’établir une répartition précise des frais de copropriété selon leur nature dans l’acte authentique de vente.
