Démembrement de propriété : Principe, avantages et fiscalité

Le démembrement de propriété résulte d’un procédé patrimonial et juridique qui permet de scinder en deux un bien immobilier : le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Ce montage financier présente des avantages fiscaux, pour les deux parties, notamment une réduction des frais de succession.

L’usufruitier (le donateur) peut habiter ou percevoir les loyers du bien et le nu-propriétaire (le donataire) dispose du bien sans nuire aux droits de l’usufruitier. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien.

Le démembrement de propriété peut également concerner les parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Le démembrement d’un bien s’articule autour de 3 composantes :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien,
• Le fructus : le droit de percevoir les revenus issus du bien (loyer, rente…),
• L’abusus : le droit de disposer du bien.

Une personne possède la pleine propriété d’un bien lorsque ces trois composantes sont réunies entre ses mains.

Le démembrement permanent est la solution la plus couramment utilisée. Toutefois, pour un bien immobilier, il existe d’autres moyens de transmission du patrimoine :

• La donation temporaire d’usufruit qui consiste à transmettre uniquement les loyers générés par le bien pour une durée limitée (10 ans, 20 ans…) sans donner la nue-propriété. Le donateur reste donc propriétaire de son bien, c’est le grand avantage de ce montage juridique.
• Le quasi-usufruit qui concerne des biens consommables comme une somme d’argent, du vin, des marchandises… Le quasi-usufruitier peut disposer des biens comme bon lui semble à une seule condition : restituer les biens d’une valeur équivalente à la fin du contrat du quasi-usufruit.
• Le démembrement viager qui permet de conserver son usufruit toute sa vie.

 

Quelle différence entre indivision et démembrement de propriété ?

Le démembrement permet de séparer les droits d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. En revanche, dans une indivision, plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien à hauteur de leur quote-part, ce qui peut engendrer des conflits au sein d’une famille lors d’une succession.

Transmettre son patrimoine de son vivant permet donc de réduire non seulement les frais mais aussi de clarifier la situation entre les héritiers et éviter ainsi les différends.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, la valeur du bien se répartit entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal suivant :

Âge du donateur	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

 

Exemple de calcul de la fiscalité démembrement

Mme Durand, âgée de 72 ans, est propriétaire d’une maison d’une valeur de 180 000  €. Elle souhaite transmettre la nue-propriété à sa fille unique. Il s’agit d’un démembrement avec réserve d’usufruit. La fille deviendra donc pleinement propriétaire au moment du décès de sa mère, sans aucun frais à régler, quelle que soit la valeur du bien.

Quel impôt sa fille aura à régler au moment de la donation ? En tenant compte du barème ci-dessus, la nue-propriété représente 70 % de la valeur totale du bien soit 180.000 x 70 % = 126 000 €

Un abattement de 100 000 €* s’applique sur cette somme de 126 000 €. La fille de Mme Durand sera donc imposée sur la somme de 26 000 € (126 000 – 100 000 € d’abattement).

 

* Chaque parent peut donner la somme de 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants, sans payer des droits de donation.

Cette opération juridique et fiscale peut s’avérer très rentable puisqu’elle permet de transmettre un bien à son enfant tout en gardant la jouissance.

Les avantages d’un démembrement de propriété sont multiples :

• Réduire les frais de succession,
• Transmettre son patrimoine de façon claire et sans ambiguïté,
• Éviter la « case indivision » qui est souvent une source de conflits entre héritiers,
• Aider un enfant à s’installer ou à devenir propriétaire,
• Payer moins d’impôt sur la fortune immobilière, voire en être totalement exonéré.

Bien qu’intéressant, plusieurs inconvénients sont à noter. Le donateur doit faire attention à ne pas se démunir de tous ses biens, avec le risque de se « retrouver à la rue ». Afin d’éviter ce risque, il est prudent d’envisager, avec le conseil du notaire, des clauses de sortie de l’usufruit ou un encadrement rigoureux de la nue-propriété.

Toutefois, le principal inconvénient se trouve du côté du nu-propriétaire. Ce dernier est soumis à plusieurs obligations envers le bien. Les réparations importantes (structure, toiture…) sont à sa charge. Les charges d’entretien de l’immeuble et la taxe foncière sont quant à elles assumées par l’usufruitier.

Il est donc essentiel de connaître l’état de l’immeuble avant de s’engager, car le nu-propriétaire ne pourra recevoir aucun loyer en contrepartie. Être nu-propriétaire peut coûter cher si le bien est en mauvais état.

Pour qu’il soit valide juridiquement, la démarche de démembrer un bien doit être réalisée chez le notaire. Le donataire et le donateur doivent être présents pour signer l’acte notarié.

Le contrat doit mentionner toutes les informations et modalités du démembrement : type de donation, obligation, clause de sortie, durée de l’usufruit, mode de répartition des charges…

Il existe deux solutions de démembrement :

• Le démembrement simple, la forme la plus fréquente.
• Le démembrement croisé, utilisé par les couples qui acquièrent mutuellement des parts d’usufruit et de nue-propriété. C’est une solution pour protéger le conjoint dernier vivant.

Le tarif du démembrement entériné par acte notarié est payant. Le prix varie entre 1 000 et 1 500 € en fonction du contrat et de la complexité juridique. C’est un coût qui peut vite être rentabilisé si la valeur du bien est importante.

S’il s’agit d’une donation, des frais relatifs aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière sont à ajouter.