Vente à terme : Intérêt, durée et calcul

Qu’est-ce qu’une vente avec paiement à terme ?

La vente à terme consiste à céder un bien immobilier en échange de versements réguliers échelonnés sur plusieurs années. Ce type de transaction immobilière permet d’investir dans une maison ou un appartement sans avoir à souscrire de prêt bancaire.

Comme pour un viager, l’acheteur verse un montant comptant au vendeur lors de la signature du contrat de vente. Ce bouquet représente généralement entre 20 et 40 % de la valeur estimée du bien. L’acquéreur s’engage par la suite à verser une rente périodique, généralement mensuelle, sur une période prédéfinie à l’avance. Ces mensualités couvrent le reste du montant de la vente.

La durée de versement de la rente est déterminée lors des négociations entre le vendeur et l’acheteur. De manière générale, celle-ci s’étend sur une période de 10 à 20 ans. Lorsque l’ensemble des paiements ont été effectués, la propriété du bien immobilier est transférée de manière définitive à l’acheteur.

Viager à terme et vente à terme : quelle différence ?

Contrairement à un viager classique, la vente à terme et le viager à terme ne s’appuient pas sur l’aléa de durée de vie du vendeur. La durée des versements périodiques est déterminée à l’avance et inscrite dans le contrat de vente.

La principale différence entre ces deux transactions immobilières réside dans la jouissance du bien. Ainsi, dans une vente à terme, une fois l’ensemble des versements échus, l’acheteur peut disposer du bien. Dans le cadre d’un viager à terme, lorsque toutes les rentes ont été versées, le crédirentier peut continuer à occuper le logement jusqu’à son décès.

Par ailleurs, dans le cas d’une vente à terme, les mensualités bénéficient d’une fiscalité plus favorable.

Vente à terme libre ou vente à terme occupée ?

La vente à terme occupé

À l’instar d’un viager occupé, la vente à terme occupée est une transaction immobilière qui permet au vendeur de conserver le droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien vendu. Le vendeur peut continuer à occuper le logement jusqu’au versement de la dernière mensualité mais doit s’acquitter des taxes et factures inhérentes.

La vente à terme libre d’occupation

Dans le cadre d’un vente à terme libre, comme dans un viager libre, l’acheteur a la possibilité de louer ou de s’installer dans le bien dès la conclusion de la vente. Les charges courantes sont alors à sa charge.

Bon à savoir : Il est également possible de réaliser une vente à terme en nue-propriété, notamment pour permettre au vendeur de louer son bien.

Vente à terme : quels avantages ?

Avantage de la vente à terme pour le vendeur

Permettant aux seniors de percevoir un complément de revenus pendant la retraite, la vente à terme évite les contraintes d’une gestion locative. Et contrairement à la rente viagère, les mensualités d’une vente à terme ne sont pas imposables, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

En outre, le senior a la possibilité de continuer à vivre dans son logement lorsqu’il s’agit d’une vente occupée.

En cas de décès du vendeur, le versement des mensualités est transféré aux héritiers de ce dernier.

Avantages de la vente à terme pour l’acheteur

Transaction impliquant un paiement étalé dans le temps, la vente à terme évite d’avoir à recourir au crédit immobilier et à son assurance de prêt, parfois difficiles à obtenir.

En l’absence de pari sur la durée de vie du vendeur, la vente à terme permet également de limiter la prise de risque pour l’investisseur. Le montant total de la transaction est en effet connu dès la signature du contrat, contrairement à un viager classique.

Le cadre fiscal d‘une vente à terme occupée revêt plusieurs avantages pour l’acquéreur. Outre l’absence de charges courantes (eau, électricité, ordures ménagères…), l’acheteur est dégagé des taxes foncière et d’habitation.

Dans le cadre d’une vente libre, l’acheteur peut disposer du bien dès signature de l’acte de vente.

Quelle durée maximum pour une vente à terme ?

À la différence du crédit vendeur, limité à 5 ans, la vente à terme ne présente pas de durée maximale dans le temps. Les professionnels conseillent en revanche de définir une durée minimale de 5 ans pour le versement des mensualités.

Dans les faits, la majorité des contrats d’étendent sur 10 à 20 ans mais peuvent également être plus longs. Le calcul de la durée prend en compte l’espérance de vie du vendeur.

Calcul vente à terme : comment faire ?

Le calcul d’une vente à terme s’appuie sur l’estimation de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement sur le marché immobilier. Ce prix est ensuite découpé en plusieurs montants : le bouquet –somme versée lors de la signature du contrat de vente– et les mensualités –versements réguliers étalés sur une période définie–.

L’occupation ou non du bien par le vendeur impacte le prix de vente. En cas de vente occupée par exemple, la valeur du bien est dépréciée par le DUH.

À cela s’ajoutent les frais de notaires, 0,799 % de la valeur vénale pour les biens de plus de 60 000 €.