Achat et vente en viager : estimer son bien et réaliser une étude viagère

Viager : définition

Avec l’allongement de l’espérance de vie et le départ en retraite, les ressources des personnes âgées ont tendance à diminuer. Entre 55 et 80 ans, on estime ainsi en moyenne à 40 % cette baisse de moyens financiers.

S’adressant spécifiquement aux seniors, le viager permet d’accroître ses revenus par la vente d’un bien immobilier dont on conserve la jouissance jusqu’à la fin de sa vie.

Ce type de transaction immobilière permet de vendre une maison ou un appartement contre une rente garantie à vie, on parle de rente viagère, et un capital initial, appelé le bouquet. Le vendeur est nommé le crédirentier, quant à l’acheteur, il est qualifié de débirentier.

« Pari » sur l’espérance de vie du vendeur, la cession du bien est soumise à l’aléa de durée de vie du cédant. En clair, le bien immobilier est cédé lorsqu’intervient le décès du vendeur, qui est en soit un événement imprévisible.

Le viager, comment ça marche ?

Transaction assimilée à une vente immobilière, le viager immobilier offre deux possibilités d’achat : le viager libre ou le viager occupé. Quelles sont les grandes lignes de chacune de ces solutions ?

Fonctionnement du viager occupé

Représentant plus de 80 % des ventes viagères*, le viager occupé demeure la transaction la plus intéressante pour les seniors. Le vendeur conserve en effet l’usage du bien à vie, lequel se valorise avec le temps. Dans la vente en viager occupé, le vendeur peut ainsi se réserver le droit d’usage du bien, selon l’article 625 du code civil (la majorité des ventes en viager occupé) ou l’usufruit en ajoutant le droit de percevoir les revenus dudit bien, l’acquéreur étant nu-propriétaire jusqu’au décès du vendeur.

Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur paye généralement une partie du prix. Il s’agit du bouquet. Généralement fixé à 30 % de la valeur du bien, son montant oscille toutefois de 0 à 50 % en fonction des transactions. Le solde est ensuite payé sous forme de rente viagère périodique, généralement mensuelle.

La pleine propriété du bien est acquise par l’acheteur lorsque le décès du vendeur intervient. Il y a donc dans cette forme de vente un aléa lié au décès du vendeur. Contrairement à l’idée reçue, l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte de vente, mais il est dépossédé du droit d’usage et d’habitation jusqu’au décès du vendeur.

Fonctionnement du viager libre

Transaction viagère plus rare, le viager libre concerne avant tout les résidences secondaires. Dans ce cas, le vendeur perd la jouissance du bien dès la signature. Le bien peut ainsi être occupé ou loué par l’acheteur.

Tout comme dans la formule du viager occupé, l’acheteur règle un pourcentage du prix de vente, le bouquet, à l’achat et verse une rente viagère chaque mois. Le montant de la rente est plus élevé que dans le cadre d’un viager occupé, puisque l’acquéreur bénéficie de la libération du bien dès la signature de l’acte de vente.

Autres cas

Il existe également la vente à terme, moins utilisée par les seniors, qui comporte les mêmes options (viager libre ou occupé) mais avec une différence notable : déterminé à l’avance, le paiement des mensualités est limité dans le temps. Le contrat spécifie le montant des mensualités et leur date de fin de versement, et lors de la signature, une partie du prix de vente est réglé comptant par l’acheteur. La vente à terme comporte donc l’avantage du crédit vendeur, sans recours au prêt bancaire. La jouissance du bien pour l’acquéreur intervient au terme convenu.

Le vendeur perd l’avantage d’une rente viagère mais conserve l’avantage d’une occupation qui peut être viagère et bénéficie par ailleurs d’une fiscalité attractive.

* Source Notaires de France – Chiffre de 2017

Bon à savoir : Dans les contrats de viagers occupés, une clause de libération anticipée du bien permettant au vendeur de quitter le logement avant son décès peut être insérée. Le crédirentier abandonne ainsi son droit d’usage et d’habitation en cas de départ pour vivre en maison de retraite ou chez un proche. La rente viagère est dans ce cas revalorisée.

Acheter en viager : comment faire ?

Transaction immobilière prisée par les acheteurs, le viager est un investissement à long terme permettant de se constituer un patrimoine à moindre coût. Le bien acquis bénéficie en effet d’un prix décoté. Par ailleurs, l’acquéreur est dispensé des contraintes et de la complexité d’une gestion locative.

Pour choisir le bien, il est essentiel d’être accompagné par des professionnels de la vente en viager. Il s’agit d’agents immobiliers détenteurs d’une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Disposant de solides connaissances juridiques, fiscales et patrimoniales, ils sont spécialisés dans l’achat et la vente en viager et sont à même de vous aiguiller sur ce marché bien spécifique de l’immobilier.

Une fois le bien trouvé, il est indispensable de se faire accompagner par un notaire qui, outre la signature de l’acte de vente, sera en mesure de vous conseiller afin de déterminer le montant du bouquet et des rentes viagères.

Quel type de viager choisir ?

Le viager rencontre de plus en plus de succès ces dernières années, tant pour les seniors qui vendent que pour les acquéreurs. Plusieurs raisons à cela. Si la démographie, avec une augmentation constante de la part de seniors au sein de la population Française, permet en partir d’expliquer le phénomène, le viager est également plébiscité pour le bénéfice de liquidités qu’il procure. Permettant en effet de bénéficier d’un apport de capital conséquent grâce au versement du bouquet, le viager offre également, dans la plupart des cas, une rente à vie au vendeur.

Les vendeurs jouissent par ailleurs d’un avantage fiscal grâce à une rente viagère dont le taux d‘imposition diminue avec l’âge. On note également que la rente viagère est indexée sur l’inflation.

Les différentes formes de viager (libre, occupé) permettent en outre de s’adapter aux souhaits et contraintes du vendeur. Mais comment choisir la formule adéquate ? Quels sont les avantages et inconvénients des différentes formules de viager immobilier tant pour le vendeur que pour l’acheteur ?

Viager occupé : avantages et inconvénients

Le viager occupé constitue pour de nombreux seniors vendeurs, la possibilité de demeurer à domicile, dans leur cadre de vie, avec leurs habitudes et leur cercle social, tout en percevant un complément de revenus jusqu’à leur décès, avec une revalorisation périodique. En revanche, le crédirentier ne peut mettre son bien en location, excepté s’il en conserve l’usufruit. Par ailleurs, le prix de vente se calcule en fonction de la durée théorique d’occupation, avec une rente inférieure à ce qu’elle aurait été en cas de viager libre.

Bon à savoir : Le vendeur conserve les charges d’occupation, comme la taxe d’habitation et les charges courantes (eau, électricité, gaz, ordures ménagères…).

Pour l’acquéreur, le viager occupé offre la possibilité d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché, avec un crédit à taux zéro, sans les frais et inconvénients des prêts bancaires. Par ailleurs, l’acheteur bénéficie de la hausse des prix tout en se protégeant d’une baisse de ceux-ci et voit ses frais de notaire réduits. En revanche, la jouissance du bien n’intervient qu’après décès du vendeur et le débirentier doit s’acquitter de la taxe foncière tout en assumant les gros travaux.

Il s’agit d’un investissement à long terme.

Viager libre : avantages et inconvénients

Pour le vendeur, le principal avantage du viager libre réside dans l’obtention d’un prix bien supérieur (de 25 à 50 %) à celui d’un viager occupé. Le vendeur bénéficie d’un revenu périodique bien plus sécurisant qu’un loyer, sans les risques d’impayés locatifs. Enfin, le vendeur ne conserve aucune charge. Il perd toutefois la jouissance du logement et il ne peut le louer, même à ses descendants.

Pour l’acquéreur, c’est la possibilité d’acquérir un bien en évitant les frais et intérêts d’un prêt bancaire. Les offres de vente restent cependant difficiles à trouver et concernent avant tout des petites surfaces.

Viager sans rente : avantages et inconvénients

À l’instar du viager occupé, le viager sans rente permet au vendeur de continuer à jouir de son bien en l’occupant jusqu’à son décès. Il conserve toutefois la charge de la taxe foncière et des éventuels gros travaux à réaliser. Le versement d’un bouquet unique permet au senior de réinvestir la somme perçue dans un autre projet. Cela permet également prévenir un éventuel risque d’impayés de la part de l’acheteur. Par ailleurs, en cas de décès prématuré, ses héritiers ne se trouvent pas lésés car la valeur vénale du bien a été versée en intégralité. Cependant si la longévité du vendeur dépasse son espérance de vie, le capital perçu aura été moindre que celui dont il aurait pu bénéficier s’il avait opté pour une rente viagère.

Pour l’acquéreur, ce type de viager permet de réduire les risques de pertes financières liée à la longévité du vendeur puisque la transaction est finalisée par un paiement unique sans rentes. La valeur estimée et le prix convenu sont bien ceux qui seront versés au crédirentier. L’acheteur dispose de la possibilité de réaliser un emprunt bancaire pour financer la transaction.

Vente à terme : avantages et inconvénients

Avec la vente à terme, le vendeur bénéficie d’une fiscalité intéressante puisque les mensualités perçues ne sont pas soumises à l’impôt contrairement aux rentes viagères. On note également que les rentes mensuelles sont revalorisées chaque année. Ce type de viager se révèle avantageux pour les héritiers, puisqu’en cas de décès du crédirentier, ils continuent à percevoir les mensualités.

La vente à terme permet à l’acheteur de payer le bien de façon progressive. Idéal pour les bourses les plus modestes, ce type de transaction évite d’avoir à souscrire un crédit immobilier conséquent et permet de réaliser un placement financier à moyen/long terme attractif. Toutefois, en cas de décès prématuré du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités aux héritiers.

Comment se calcule le prix d’un viager ?

Calcul du prix du viager occupé

Le calcul du montant d’un viager s’appuie dans un premier temps sur la valeur vénale du logement, soit le montant estimé du bien sur le marché relatif à sa configuration, sa localisation et son état. Dans le cadre du viager occupé, le vendeur ou crédirentier continue à vivre dans l’habitation jusqu’à son décès ou jusqu’au terme de le vente (viager à terme). Or, cette occupation induit une décote sur la valeur du bien, ce qui permet d’en minorer le prix pour l’acheteur. Correspondant aux droits d’usage et d’habitation (DUH), cette décote est également qualifiée « d’abattement pour occupation ».

Une fois la valeur économique du bien définie (DUH déduit de la valeur vénale), il est nécessaire de déterminer le montant du paiement comptant et des versements périodiques. Le prix d’un viager comprend en effet le bouquet et le cumul des rentes viagères versées jusqu’au décès du vendeur. Négocié en amont de la vente, le bouquet est versé à la signature du contrat. Oscillant entre 0 et 50 % de la valeur estimée du bien, son montant s’élève généralement à 30 %. Le calcul de la rente périodique est quant à lui déterminé à l’aide de tables statistiques de mortalité permettant d’estimer l’espérance de vie du vendeur en fonction de son âge et de son sexe.

Bon à savoir : Le règlement du bouquet n’est pas obligatoire. Dans ce cas, le montant de la rente viagère est majoré.

Pendant toute la durée du contrat, chaque année, la rente viagère est révisée et indexée sur l’indice des prix à la consommation afin de suivre l’évolution du coût de la vie.

Bon à savoir : La révision peut également s’appuyer sur l’indice de révision des loyers d’habitation ou bien l’indice du coût de la construction.

L’ensemble de ces éléments (montant du bouquet et de la rente, indices de révision…) sont spécifiés dans l’acte notarié

La vente en viager occupé constitue pour les seniors détenteurs d’un bien immobilier, libre de tout crédit, le moyen d’augmenter sensiblement leurs revenus en toute sécurité, tout en échappant aux effets pervers de l’inflation et surtout en demeurant à domicile.

Calcul du prix du viager libre

Dans le cas du viager libre, le bien n’étant pas occupé par le vendeur, il ne donne lieu à aucun abattement concernant les droits d’usage et d’habitation. La rente viagère est donc plus élevée. Moins attractif financièrement qu’un viager occupé, ce type de transaction permet néanmoins à l’acheteur d’occuper ou de louer le bien acheté dès la signature de l’acte de vente.

La fiscalité du viager

La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal sur l’impôt sur le revenu qui évolue en fonction de l’âge du crédirentier. Plus vous êtes âgé au moment de la vente, moins vous serez imposé sur vos rentes. Ainsi, la fraction imposable de la rente est de 70 % pour les personnes ayant moins de 50 ans lors du premier versement. Entre 50 et 59 ans, ce taux s’élève à 50 % et à 40 % pour les seniors âgés entre 60 et 69 ans. Au-delà, après 69 ans, la part de la rente soumise à l’impôt sur le revenu est de 30 %.

Si la vente en viager d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, en cas de vente de résidence secondaire, cette plus-value est due. Son calcul s’appuie le prix du bien indiqué dans l’acte de vente (bouquet et valeur en capital de la rente). Toutefois, si le crédirentier possède le bien depuis au moins 22 ans, la part correspondant à l’impôt sur le revenu est déduite du montant à payer. Si le bien lui appartient depuis plus de 30 ans, il est alors exonéré.